Сдаешь квартиру – заплати налог
15 января 2008 № 4 (10678)
Сегодня физические лица-собственники жилья нередко за плату сдают внаем принадлежащие им квартиры, комнаты и загородные дома. Нужно констатировать, что налоги с полученного дохода они платят крайне неохотно. О том, какие налоги необходимо платить гражданину, если он решил сдать свою жилплощадь, мы и хотим поговорить (рассказать).
Прежде всего необходимо определить, что представляет собой договор найма жилого помещения. Для этого обратимся к нормам гражданского законодательства.
Отношения найма регулируются главой 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. По договору найма собственник обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование (п.1 ст.671 ГК РФ).
Объектом найма может быть квартира, комната, жилой дом или часть жилого дома. Так сказано в пункте 1 статьи 673 ГК РФ.
Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Об этом говорится в пункте 1 статьи 677 Гражданского кодекса. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение или пользование на основе договора аренды или
иного договора. То есть с организацией нельзя заключить договор найма жилого помещения. При этом использование таких помещений в других целях, кроме проживания граждан, не допускается (ст.17 Жилищного кодекса и ст.671 ГК РФ).
Для физического лица суммы вознаграждений от сдачи внаем имущества относятся к доходам, которые на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговые резиденты с доходов от сдачи имущества в аренду или наем уплачивают налог по ставке 13%. Об этом говорится в пункте 1 статьи 224 НК РФ. Физические лица, не являющиеся резидентами, уплачивают налог с любых доходов по ставке 30% (п.3 ст.224 НК РФ).
Граждане, сдающие в наем жилье, самостоятельно исчисляют и уплачивают в бюджет сумму налога (пп.1 п.1 ст.228 НК РФ). Кроме того, они должны представить в инспекцию по месту своего жительства налоговую декларацию. Об этом говорится в п.1ст.229 НК РФ. Если помещение сдавалось до конца года, декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин сдавал помещение в наем. Это предусмотрено в п.2 ст.229 Налогового кодекса. Сумму налога , исчисленную в соответствии с декларацией, наймодатель должен уплатить по месту своего жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным. Таково требование п.4 ст.228 НК РФ.
Пример 1
Гражданин – резидент РФ сдал внаем комнату физическому лицу за 3000 руб. в месяц. Комната сдавалась в течение трех месяцев – с октября по декабрь 2007 года включительно.
От сдачи внаем комнаты получен доход в размере 9000 руб. (3000 руб. х 3 мес.). Декларацию по полученному доходу в соответствии с п.1 ст.229 НК РФ гражданин должен подать не позднее 30 апреля 2008 года. На основании п.4 ст.228 НК РФ налог с доходов от сдачи комнаты в сумме 1170 руб. (9000 руб. х 13%) необходимо уплатить не позднее 15 июля 2008 года.
Срок договора найма может истечь до окончания года. Тогда наймодатель должен подать декларацию не позднее пяти дней с момента прекращения договора найма. Налог с доходов, полученных от сдачи внаем жилого помещения, в такой ситуации уплачивается не позднее 15 дней с момента подачи декларации (п.3 ст.229 НК РФ).
Пример 2
Гражданин – резидент РФ на летний период – с июня по август 2007 года включительно – уехал на дачу. На это время он сдал квартиру внаем физическому лицу за 10 000 руб. в месяц.
Налоговая база составила 30 000 руб. (10 000 руб. х 3 мес.). Декларацию по этому доходу гражданин в соответствии с п.3 ст.229 НК РФ должен был подать в налоговую инспекцию по месту своего жительства не позднее 5 сентября 2007 года. Помимо этого не позднее 20 сентября 2007 года он обязан был уплатить в бюджет НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в сумме 3900 руб. (30 000 руб. х 13%).
При определенных обстоятельствах сдача жилого помещения внаем может являться для физического лица предпринимательской деятельностью. Например, гражданин имеет две квартиры в собственности. В одной проживает с семьей, другую постоянно сдает в наем.
Если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом – извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.
Индивидуальные предприниматели, как и другие физические лица, признаются плательщиками налога на доходы физических лиц, но исчисляют и уплачивают его в особом порядке.
Зарегистрировавшись предпринимателем, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения, предусмотренную в главе 26.2 НК РФ, с объектом налогообложения «доходы» и соответственно налоговой ставкой 6%.
В течение года предприниматель перечисляет в бюджет авансовые платежи по итогам каждого отчетного периода (1 квартала, полугодия, 9 месяцев). Размер авансовых платежей определяется исходя из ставки налога (6%) и фактически полученных доходов.
Авансовые платежи вносятся до 25 числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. В эти же сроки необходимо подать декларацию за отчетный период.
По итогам года уплачивается налог. Срок для уплаты налога и подачи годовой декларации – до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.7 ст.346.21 и п.2 ст.346.23 НК РФ).
Предприниматели являются плательщиками страховых взносов в Пенсионный фонд.
Сумма авансовых платежей (налога) уменьшается на сумму страховых взносов в ПФР, но не более чем на 50%. Ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при расчете суммы налога за год.
Пример 3
Индивидуальный предприниматель, 1970 года рождения, с 1 октября 2007 года сдает внаем жилье. Ежемесячный доход 10000 руб.
Налоговой базой является сумма доходов от предпринимательской деятельности – 30 000 руб. Ставка налога – 6%. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, равна
1800 руб. (30000 руб. х 6%). Страховые взносы в ПФР составили 1078 руб.
Сумма налога может быть уменьшена не более чем на 900 руб. (1800 руб. х 50%).
Таким образом, налог, подлежащий уплате, составит 900 руб. (1800 руб. – 900 руб.).
Итак, гражданин, сдающий собственную жилплощадь внаем, должен уплатить с полученного дохода налог по ставке 13%. Однако, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, можно выбрать иную систему налогообложения, при которой доход будет облагаться по меньшей ставке, что является несомненно преимуществом. Но в любом случае граждане сдающие жилье внаем обязаны платить налоги и представлять декларации по месту жительства в налоговые органы.
О. БОЕВА,
зам.начальника ИФНС России по Приозерскому району
15 января 2008 № 4 (10678)