Покупка земли под строительство собственного дома — это, безусловно, радостное событие и начало большого пути. Однако радость от приобретения может быстро смениться разочарованием, если на этапе планирования выяснится, что возведение капитального строения на участке невозможно или сопряжено с непреодолимыми препятствиями.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, мы обратились к начальнику Приозерского отдела управления Росреестра по Ленинградской области Оксане Чернышовой за получением рекомендаций в этом важном вопросе.
«До начала строительства или покупки необходимо проверить четыре ключевых аспекта:
1. Категория земли и вид разрешенного использования: фундамент ваших прав.
Основной риск для будущего застройщика кроется в несоответствии вида разрешенного использования (ВРИ) участка вашим планам. Нельзя просто купить поле и начать строить на нем коттедж.
— Участки в черте населенных пунктов. Здесь все относительно просто. Идеальный вариант — ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Также построить дом можно на участках с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» (приусадебный участок) и «ведение садоводства».
— Земли сельскохозяйственного назначения (вне населенных пунктов). Возведение жилого дома допускается только на участках с ВРИ «ведение садоводства», но с важной оговоркой: этот вид использования должен быть установлен до 1 января 2019 года. Если ВРИ менялся позднее, строить жилой дом на таких землях нельзя.
2. Зоны с особыми условиями и градостроительные ограничения.
Даже если ВРИ вам подходит, строительство может оказаться под запретом из-за местонахождения участка в охранной или защитной зоне. Это может быть зона охраны газопровода, линии электропередачи, водоохранная зона или территории объектов культурного наследия.
Наличие таких обременений накладывает серьезные ограничения (запрет на использование определенных материалов, ограничение высотности, запрет на бурение скважин) или полностью блокирует возможность строительства.
Где смотреть? Самый полный источник информации — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать ее можно через портал «Госуслуги», сайт Росреестра или в МФЦ. Для первичного анализа удобно использовать публичную кадастровую карту.
Кроме того, будущему владельцу стоит запросить в администрации органа местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ бесплатен и является «дорожной картой» для застройщика: в нем указаны минимальные отступы от границ участка, места допустимого размещения дома и информация о красных линиях.
3. Межевание: есть ли у участка законные границы?
Участок без межевания — как дом без фундамента. Если в выписке из ЕГРН указано, что «границы не установлены в соответствии с законодательством», покупатель сталкивается с рядом рисков.
Во-первых, отсутствие точных координат — это прямая дорога к спорам с соседями по поводу забора. Во-вторых, без межевания невозможно правильно рассчитать площадь застройки и соблюсти противопожарные разрывы. В-третьих, провести сделку с участком, границы которого не внесены в реестр, невозможно. Проверить наличие межевания можно все на той же публичной кадастровой карте: если участок имеет четкие очертания, значит, координаты установлены.
4. Чистота сделки и титул собственника.
Перед покупкой необходимо убедиться, что продавец является законным владельцем и что его право зарегистрировано в Росреестре. Стоит проверить, не наложен ли на участок арест или запрет на регистрационные действия, не находится ли он в залоге у банка. Вся эта информация содержится в актуальной выписке из ЕГРН. Заказывать ее лучше непосредственно перед сделкой, чтобы быть уверенным в достоверности данных.
Потратив время на проверку на старте, вы обезопасите свой бюджет и душевное спокойствие на годы вперед»
Подготовила Маргарита КОТЕГОВА
Фото предоставлено автором
Читать далее: Как быть, если в квартире систематически холодно из-за некачественного теплоснабжения