Управление Росреестра по Ленинградской области разъясняет
В Приозерский отдел управления Росреестра по Ленинградской области часто поступают вопросы от граждан, проживающих в домах на две семьи. Как изменить статус такого дома, чтобы каждый собственник получил самостоятельный блок, не зависящий от соседей? Особенно актуален этот вопрос для проведения газа, где требуется отдельный договор на домовладение. Разъяснения даёт начальник Приозерского отдела управления Росреестра по Ленинградской области Оксана Чернышова.
– Оксана Федоровна, расскажите, пожалуйста, когда квартиры можно перевести в блоки?
– Федеральный закон № 476-ФЗ, действующий с 1 марта 2022 года, установил упрощённый порядок изменения вида объекта недвижимости с “квартира” на “блок” (жилой дом блокированной застройки). Однако воспользоваться им можно только при одновременном соблюдении двух условий.
Первое условие – соответствие дома признакам блокированной застройки, закреплённым в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ:
– количество этажей – не более трёх;
– количество блоков в одном ряду – не более десяти (для дома на две семьи это условие автоматически выполняется);
– каждый блок предназначен для проживания одной семьи; ·
– блоки имеют общую боковую стену без проёмов;
– каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет отдельный выход на территорию общего пользования.
Второе условие – государственная регистрация прав на квартиры до 1 марта 2022 года. Упрощённый порядок, предусмотренный законом № 476-ФЗ, распространяется только на те объекты, права на которые уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на момент вступления закона в силу. Если право собственности возникло позже или дом построен после 2022 года, перевести квартиры в блоки в упрощённом порядке не получится.
Требование закона № 476-ФЗ: одновременное обращение всех собственников
Ключевая особенность процедуры – её коллективный характер. Закон № 476-ФЗ (статья 54) прямо устанавливает, что внести изменения в ЕГРН можно только при одновременном обращении правообладателей всех квартир в таком доме. Это означает, что ни один собственник не может изменить статус своей квартиры в одностороннем порядке, даже если его дом на две семьи полностью соответствует критериям блокированной застройки.
Правообладатели могут либо совместно подать заявления в МФЦ, либо уполномочить одного из владельцев действовать от имени всех. Для этого достаточно простого письменного согласия соседей.
При обращении не требуется предоставлять технический план, заключение кадастрового инженера или уплачивать государственную пошлину. В заявлении достаточно указать: изменить вид объекта с “помещение” на “здание”, назначение – на “жилой дом”, а вид разрешённого использования – на “дом блокированной застройки”.
После внесения изменений каждая квартира перестаёт существовать как помещение в многоквартирном доме и становится самостоятельным жилым домом (блоком). Это позволяет собственнику распоряжаться своей недвижимостью независимо от соседей, заключать отдельные договоры на газоснабжение, а также оформлять земельный участок под своим блоком в индивидуальном порядке.
– Что ещё важно знать собственнику?
– Если дом на две семьи по своим конструктивным особенностям не соответствует критериям блокированной застройки (например, имеет общий чердак, подвал или лестничную клетку), он остаётся многоквартирным. Перевести такие квартиры в блоки по упрощённой процедуре закона № 476-ФЗ невозможно.
Также закон не предусматривает возможности перевода, если права на квартиры зарегистрированы после 1 марта 2022 года, – в таких случаях собственникам придётся обращаться в суд либо оформлять объекты как индивидуальные жилые дома в общем порядке.
Особенности формирования земельного участка под домами блокированной застройки
Напоминаем: если квартиры по факту являются отдельными блок-секциями, соединенными только общей стеной без проемов, и имеют отдельный выход на свой участок, а права на помещения внесены в ЕГРН до 1 марта 2022 года, запускается механизм приведения документов в соответствие с законом.
– Оксана Федоровна, что происходит с землей после признания жилого помещения домом блокированной застройки?
– Как только жилые помещения официально признаны домами блокированной застройки, логично встает вопрос о судьбе земли под ними. Если участок все еще находится в общей долевой собственности всех владельцев, его можно и нужно разделить на самостоятельные участки под каждым блоком. Раздел возможен только в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на основании совместного решения всех собственников помещений.
– Какое решение должны принять соседи?
– В соглашении важно четко зафиксировать три ключевых момента:
– согласие всех собственников на прекращение права общей долевой собственности на исходный участок;
– согласие на раздел земли с образованием отдельных участков под конкретными домами;
– информацию о том, у кого и в каком размере возникает право собственности на образуемые участки.
Обратите внимание: получить согласие необходимо от всех совладельцев.
– Какие документы подавать в Росреестр?
– Пакет документов для завершения процедуры включает в себя:
– заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части характеристик самих домов (вид, назначение, ВРИ);
– заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав на вновь образуемые земельные участки;
– межевой план;
– решение собственников о разделе исходного участка.
– Какой вид разрешенного использования указывать?
– Здесь возможны два варианта.
1. Если в градостроительном регламенте для вашей территориальной зоны прямо указан вид, предусматривающий размещение домов блокированной застройки, в межевом плане фиксируется именно он.
2. Если такой вид не установлен, указывается вид разрешенного использования исходного земельного участка.
При этом образуемые участки должны соответствовать предельным размерам, установленным для соответствующего вида разрешенного использования, если такие размеры утверждены правилами землепользования и застройки.
Перевод помещений в блоки и раздел земли – это два взаимосвязанных этапа на пути к полному порядку в документах. Рекомендуем решать эти вопросы одновременно, чтобы не возвращаться к процедуре повторно
Подготовила Анна ТЮРИНА
Изображение сгенерировано с использованием нейросети YandexArt