№ 50 (12302) от 08 июля 2020 года
В Приозерске только в двух многоквартирных домах создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), во всех остальных жильцы выбрали сотрудничество с управляющими компаниями. В конце прошлого года Министерством строительства РФ был сформирован проект стратегии развития ЖКХ до 2035 года, который в данный период находится на рассмотрении Правительства. Большой блок в стратегии уделяется улучшению работы по управлению многоквартирными домами (МКД). Одно из нововведений – сделать всех собственников квартир МКД членами ТСЖ.
Основание для такого решения объективное. Большинство жителей МКД инертны и не имеют мотивации для принятия решений о снижении объёмов потребления коммунальных ресурсов в своих домах. Управляющие компании тоже не хотят вкладывать средства из своей прибыли на энергоэффективные проекты, окупаемость которых часто превышает 3-4 года. У них нет никаких гарантий, что собственники не выберут через год или два другую УК. Чаще всего никто и не задумывается о введении каких-то полезных новшеств, поскольку всё устраивает. Даже замена обычных лампочек на энергосберегающие вызывает у некоторых протест.
Неоднократно на страницах «Красной звезды» мы публиковали материалы о вопиющих случаях игнорирования требований жильцов управляющими компаниями. Не только в нашем районе, но и везде в стране в основе противостояния между жильцами и УК лежит конфликт интересов. Хозяева управляющих компаний – бизнесмены, для которых главное – получение прибыли. Для директора или главного инженера УК обслуживаемый дом никогда не станет родным, он чужой человек. А председатель ТСЖ – свой, он заинтересован в нормальном содержании жилья. Есть много и других факторов, почему товарищество считается наиболее эффективным способом управления. В течение последних пяти лет с высоких трибун всё чаще звучат призывы создавать ТСЖ, отказываясь от управляющих компаний.
ТСЖ – некоммерческая организация, в её состав входят сами собственники помещений, которые хотят, чтобы дом содержался в хорошем состоянии долгие годы, и они охотно идут на внедрение новых технологий, экономящих ресурсы. После принятия стратегии развития ЖКХ до 2035 года перевес в сторону ТСЖ будет неуклонно расти, и это коснётся не только новостроек. Оптимальными для создания товарищества будут считаться дома, в которых больше 20 квартир, а таких в городе и нашем районе много.
Возникает вопрос: если ТСЖ уже сегодня считается одним из самых перспективных и правильных способов управления МКД, то почему люди продолжают выбирать УК, а потом долго борются за свои права, обращаются в суды по поводу обманов и некачественного обслуживания бизнес-структур? Примеров подобных столкновений в Приозерском районе можно привести много.
Последнее звено пищевой цепи…
В интернете председатели ТСЖ делятся своим опытом, создают сообщества, а для начинающих организуют школы. Практически все они выделяют главную проблему, из-за которой пропадает энтузиазм. Кропотливая работа чаще всего незаметна для большинства жителей. Они находятся на службе, выходят, выезжают по своим делам, и мало кто может заметить какие-то перемены, особенно в подвалах, где сосредоточены основные коммуникации, или на крыше.
Один из председателей обстоятельно объяснил, почему через определенное время у него пропало желание занимать эту должность. Материальной заинтересованности здесь быть не может, это общественная должность, и назначенное вознаграждение, принятое по решению членов товарищества, даже примерно не компенсирует затраченные усилия. Также жильцы не только не говорят спасибо, а почему-то выступают в роли указчиков, чувствуют себя хозяевами и ставят председателя в ранг обслуживающего всех холопа, хотя дом общий и вкладывают все поровну в его обустройство, в том числе и избранный председатель. Сами же люди делать что-либо не спешат, а особенно ретивые обличители чаще всего имеют большие задолженности по квартплате, которые за них оплачивают жители всего дома. И погашаются их долги из статьи «Содержание». Плюс работа не имеет временных рамок. Дом – живой организм и ему необходим постоянный контроль. Председатель должен уметь решать одновременно множество вопросов, связанных с документами, с наёмными работниками, с различными структурами. Этого тоже никто не видит.
Поразила фраза одного из председателей: «Мы – последнее звено в пищевой цепи. Нас жрут все. Начиная от соседей по дому и заканчивая ресурсниками, представителями властей».
Возможно, поэтому не получается создавать ТСЖ, которые нужны не только жителям, но и государству? Мало находится смельчаков, готовых проявлять инициативу, брать ответственность на себя во благо сотоварищей и при этом соглашаться быть «мальчиком для битья».
Опыт приозерцев
Одним из первых в Приозерске было создано ТСЖ в доме № 21 на ул. Красноармейской. Его председатель Анатолий Соловьёв предложил встретиться у дома, чтобы сразу можно было показать, какие перемены произошли за 13 лет. Беседа началась в маленьком дворе, ограниченном с одной стороны улицей Гоголя. В самом начале общения к нам очень кстати подошла жительница дома Любовь Бакина. Она рассказала, что дому, можно сказать, 45 лет. С самого начала не задалось строительство. Пять лет возводились стены, и в будущий подвал всё время текла вода из болотца. Оно находилась через дорогу (рядом с нынешним зданием банка). Первое время жили, как все. Без особого комфорта, но во время перестройки дом начал приходить в упадок. Любовь Викторовна живет на первом этаже и рассказывает, как подвал наполнился нечистотами, а из прогнивших труб вдобавок туда же лилась горячая вода. У неё настелен паркет в комнатах, так он полностью вздыбился. Дышать от зловония было нечем. Многие старожилы помнят дикий запах, исходивший много лет от этого дома.
Фильм ужасов меркнет
Чтобы исправить ситуацию, нужны были деньги, но никто их давать не собирался. В конечном итоге инициативная группа решила создать ТСЖ и вытаскивать дом из небытия самостоятельно. Между собой собрали сумму, чтобы зарегистрировать все документы. Первым председателем выбрали Людмилу Кравцову. Она и сейчас живет в этом доме. Через полгода Людмила сказала, что справиться со всеми проблемами невозможно. Представители власти города тоже были уверены, что через несколько месяцев эта затея провалится. От безвыходности положения за дело взялся нынешний председатель Анатолий Соловьёв.
Осмотр дома начали с подвала. Анатолий попытался обрисовать картину, которая была раньше. Оказалось, что описание больше подходит для фильмов ужасов. Слесари, которые помогали на первых порах, тоже помнят это до сих пор.
Войти в подвал было опасно для жизни. Выше колена – нечистоты, над головой – старые прогнившие огромные вентиляционные трубы. Передвигаться можно было только нагнувшись, практически утыкаясь лицом в плавающую вонючую жижу. Опасность представляли изношенные искрившиеся провода во влажном помещении. Стены подвального помещения были облеплены слоем комаров, а крысы чувствовали себя полноправными хозяевами. Они не боялись людей и шли рядом по трубам, сопровождая непрошеных гостей.
На приведение в порядок всех коммуникаций ушли годы. Средств не было, а кредит ТСЖ не давали. Анатолию пришлось оформлять его на себя, искать людей, которые согласились бы за небольшие деньги выполнять работы в таких жутких условиях. До сих пор в подвале на нижней части стен остались отметины затопления.
Экономия и безопасность
Дом № 21 на улице Красноармейской – 100-квартирный, и подвальное помещение большое. Сейчас ничто не напоминает о том, что там было. Всё обустроено как в лучших домах Приозерска. Поразило, что все трубы пластиковые, изолированные, сделана грамотная верхняя разводка. Кругом чистота, инструменты разложены все на своих местах, место для дворника оформлено как мини-комнатка с панелями. Отдельный отсек выделен под оборудование двух АИТП, где тоже всё сделано на совесть.
Принимая решение по управлению домом, в первую очередь нужно понимать, какие обязанности ложатся на всех членов товарищества, совет дома и председателя.
Что должно делаться для комфортного проживания, безопасности, а главное, для экономии ресурсов, и что сделано в ТСЖ-21?
Когда шли по дому, Анатолий комментировал и пояснял, что мне было непонятно.
Металлические двери на входах в подъезды не простые, а с утеплением. Я обратила внимание на необычные ручки на дверях подъездов. Председатель ТСЖ сказал, что краска особенная – молотковая эмаль. Это качественное покрытие, которое долго держится. В доме установлены автоматические доводчики и домофоны. Кстати, отдельная плата за них не взимается, в то время как все УК выставляют за обслуживание домофонов отдельную плату.
Для энергоэффективности продумано утепление вентиляционных проемов с установкой декоративной решетки. Первым в городе в подъездах дома товарищество решило установить металлопластиковые оконные блоки. Раньше больше чем у половины окон были выбиты стекла и заделаны фанерой.
ТСЖ отозвалось на предложение по установке общедомовых приборов учёта тепловой энергии и горячей воды, внесенных в государственный реестр средств измерений. Постоянно 3-4 раза за сезон проводится балансировка системы отопления с помощью запорных вентилей и воздуховыпускных клапанов. Дважды в год осуществляются опрессовка и промывка трубопроводов и стояков систем отопления и ГВС. И всё это по минимальной цене. В итоге благодаря большому комплексу работ теплопотери в значительной степени уменьшились.
А в течение восьми лет не было ни одной аварии по общедомовым сетям! То есть за пять лет из полностью вышедших из строя коммуникаций были восстановлены системы отопления, горячей и холодной воды, канализации, электроснабжения. Но работы по модернизации сетей ведутся постоянно. Придомовой коллектор до середины дома изначально был полностью разрушен. И хотя ответственность за его работу лежит на компании «Водоканал», пришлось проложить канализационный коллектор за свои средства внутри здания. Иначе все усилия избавиться от затопления подвала были бы тщетны.
Отремонтирована и крыша, постоянно ведется обновление, поэтому удалось избежать громадных затрат на капитальный ремонт кровли. Во всех подъездах при входе площадки выложены керамогранитом. Но это только часть того, что сделано, а ведь каждый день приходится решать мелкие повседневные вопросы.
Экономия электроэнергии – тоже важный вопрос. Вначале, когда только появились газоразрядные лампы, ими полностью заменили старые. А теперь кругом светодиодные. За пять лет значительно снизилось и потребление электроэнергии. Центральная электропроводка была в высшей степени изношена, и сейчас заканчиваются работы по полной замене проводки на медную. Это требует вложений, на которое УК, например, не идут, но для собственников ТСЖ важна безопасность.
Реальные дела и планы
На фоне глобальных и важных работ для жизнеобеспечения совет товарищества старается улучшать внешний вид дома и двора. Это здание отличается своими входными группами в подъезды: сделаны оригинальные декоративные решетки, объемные козырьки с мягкой кровлей. Оштукатурена часть фасада. Облагорожены три спуска в подвал, установлена беседка со светильниками. Рядом с угловыми подъездами выложены тротуарным камнем небольшие площадки с ограждениями и вазонами.
Самая большая битва за благоустройство связана с попыткой включения в государственную программу своего проекта, в котором по желанию членов товарищества предусмотрены парковка, красивые светильники уличного освещения, газоны, тротуар, замена асфальтового покрытия. Для этого были подготовлены документы, сделан 3D-дизайн проекта. После долгого ожидания результатов недавно стало известно, что благоустройство возле дома по программе начнётся в 2022 году.
Большим достижением, стоившим неимоверных усилий с подключением юристов, можно считать переход на прямые договоры собственников ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями. В дальнейшем не придется платить долги за должников из общего кармана. Пока еще их покрывают из статьи «Содержание». Если бы люди заплатили, удалось бы полностью рассчитаться. Чтобы расшевелить злостных неплательщиков, совет дома принял решение взыскать долги в судебном порядке. Чтобы было понимание: долги имеет пятая часть проживающих в доме!
Несмотря на нехватку денег, в эти дни активно ведутся работы по ремонту подъездов. Выкладывается плитка, идет подготовка к косметическому ремонту стен.
Раньше жители дома даже мечтать не могли о продаже, в случае необходимости, своей квартиры. Теперь покупатели с удовольствием рассматривают вариант проживания здесь.
Увидев всё своими глазами, я подумала, что, наверное, в этом товариществе нет проблем со взаимопониманием. Но, как выяснилось, ТСЖ-21 не стало исключением. И дело не только в нежелании собственников вникать в происходящее. Раньше зловонный, аварийный дом никому не был нужен. Теперь охотников много. По всем законам развития бизнеса хозяевам управляющих компаний важно не только получать прибыль, но и захватывать рынок. От денежного предложения отдать дом Анатолий отказался, но находятся те, кому это интересно, и они пытаются выбить почву из-под ног. Но не всё так плохо. Жители МКД активизировались, и многие сопротивляются махинациям УК, продумывают переход на форму управления ТСЖ. К Анатолию подходили представители порядка десяти домов, которые рассматривают такой вариант. В редакцию тоже обращались за советами по этому поводу.
Оглядываясь назад, Анатолий видит ошибки, ведь опыта и знаний в первое время не хватало. Также председатель и совет дома пересматривают вопросы информирования всех членов товарищества о проводимых работах и деятельности ТСЖ. Это очень важная часть.
Опыт есть, впереди много работы, осталось главное – наладить полное взаимопонимание.
Ирина КОЛЧАК
Фотогалерея:
Фото автора