Эта публикация является ответом на многочисленные обращения граждан в связи с подачей исков в суд, просто я не в состоянии по телефону всё объяснить. Кроме того, как мне стало известно, управляющие компании отказываются заключать договора с поставщиками коммунальных услуг: «Теплосетями», «Водоканалом» и т.д., что создаёт правовой «беспредел» и безответственность поставщиков услуг за их качество и количество. В первую очередь это касается управляющих компаний по причине их нежелания слезать с «упрощёнки» по налогообложению. Ситуация эта также напрямую завязана с наличием или отсутствием договора управления.
В соответствии со ст. 162 ч. 3 управляющие компании должны заключить договор управления с собственниками жилых помещений, в котором бы отражались:
1) состав общего имущества многоквартирного дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей компанией.
Такие решения принимаются на общих собраниях собственников жилых помещений при выборе способа управления, выборе управляющей компании и оформляются в виде протокола, где прописываются все эти условия. Принятие таких решений является заключением «публичного договора» между управляющей компанией и жильцами дома.
После принятия на собрании отображённых в решении, основополагающих составляющих (п.п. 1-4) и условий, на которых будет заключён договор управления, управляющая компания разрабатывает текст договора управления, согласовывает его с местными органами власти, Роспотребнадзором, поставщиками коммунальных услуг, другими заинтересованными сторонами, после чего выносит его на утверждение общего собрания жильцов. После утверждения договор управления предлагается для подписания жильцам. Содержание договора для всех жильцов одинаковое. Это вовсе не означает, что все жильцы обязаны его подписать. Если этот договор чем-то не устраивает граждан, то в силу ч.1 ст. 421 ГК РФ они «свободны в заключении договора». Документ этот очень серьёзный, насчитывает более 2-х десятков страниц и приложений. Тем не менее, велосипед изобретать не надо, содержание таких договоров имеется в Интернете. Так, например, протокол общего собрания, представленный ООО «Партнёр-СВ», не только не содержит сведений о выборе способа управления, выборе управляющей компании, он также не содержит ни одного пункта условий заключения договора управления (ч.1-4) требований ст.162 ЖК РФ. Естественно, что и сам текст договора управления на собрании не утверждался. Из этого следует, что ООО «Партнёр-СВ» не имеет никаких правовых оснований называться управляющей компанией. Я посмотрел договоры управления «Партнёр-СВ» и «Городской управляющей компании», которые они подносят жильцам для подписания. Как говорится, рядом не лежали с тем, что требуется.
Что касается отказа управляющих компаний заключить договор с «Теплосетями», «Водоканалом» и т.д. на поставку коммунальных услуг.
Эта ситуация может рассматриваться в двух вариантах. Вариант первый: управляющие компании заключили договор управления с собственниками жилых помещений многоквартирных домов. В случае отказа этих компаний от заключения договора с «Теплосетями» и др. на поставку коммунальных услуг и отказа оплачивать эти услуги, в силу ст. 540 ГК РФ с первой минуты подключения к «трубе» они находятся в договорных отношениях с поставщиками услуг и обязаны их оплачивать. При отказе – арбитражный суд и уплата неустойки в соответствии с законодательством.
Вариант второй: управляющие компании не имеют заключённых договоров управления с собственниками жилья. Тогда в силу всё той же ст. 540 ГК РФ поставщики коммунальных услуг «Теплосети» и др. находятся в договорных отношениях непосредственно с каждым собственником жилья и плату за поставленные услуги получают от жильцов. Но тогда функция управляющей компании будет сводиться к подметанию подъездов, со всеми вытекающими последствиями.
Примеры положительного решения этих проблем имеются, например, в Выборге. Не хочу навязывать своего видения этой проблемы, всё равно это не востребовано.
Считаю, виновниками грубейших нарушений жилищного законодательства являются чиновники коммунальных служб города и района, а также очень ответственный руководитель одной из управляющих компаний. Не ручаюсь за точность высказывания, но смысл таков: «не выполняете наших требований, мы сворачиваемся и уходим». Я изложил своё видение проблемы, что не исключает и другое.
В. ЛИВШИЦ
27 марта 2008 № 34 (10708)